第13章早干吗去了！
为了卖楼房，方柏让父亲成立了温城星海房地产公司。
目前带“星海”的公司已经有四家公司，总资产规模已经够大，方柏觉得可以成立星海集团公司了，可以提升品牌影响力，也有利于资源整合。
晚上吃饭的时候，方柏跟父母提了一下成立集团公司的决定。
“哥，那谁是董事长？”方婷婷笑嘻嘻打趣问道。
方柏当仁不让，嘿嘿笑道：“当然是我咯，不过在家里的话，还是妈最大，你最没话语权，哈哈。”
“哥，那不行，我得有个职位，再怎么说，我可是公司的专业摄影师。”
方柏看妹妹那嘚瑟的嘴脸，突然想起后世一个小段子，妹妹去应聘，威胁公司HR：“自我介绍一下，我叫方婷婷，我哥是董事长方柏，我爸是副总裁方石，我妈是财务总监刘凤清，如果我没被录用的话，说明公司人事部的选拔制度有问题，我会向我哥说……”
方柏直接反对：“等你考上大学再说，我可听说你在学校里可狂拽吊炸天了，老师都不敢惹。”
“老哥，伱可别污蔑我，我老实得很，这还不是怪你，没事向学校捐什么钱，同学和老师看我的眼神怪怪的。”方婷婷一脸苦涩，当名人的妹妹太难了，特别是有一个成绩太好的哥哥，大家都拿她哥与她对比。
现在上个学期成绩出来了，她拼命才进班前五名。
这个成绩不算差了，可同学认为她还不够努力。
老师对她客气，还不是看在每年评优有钱的份上，得罪了她就是得罪了她哥，学校怕她哥不再捐款，这可跟她没有一点关系。
方柏理解妹妹的反应，这其实还真怪他，这就是开挂给亲人留下的后遗症。
饭后，方柏和父母聊一聊公司的事。
“建筑公司和商场这边的员工，年终奖一个月工资吧，再发些年货，就这样吧。
建筑公司拿一百万元出来分红，三个小股东哭穷没钱花。”方石乐呵呵说道，他代管建筑公司，具体事情是召集三个小股东和技术负责人一起商量。
技术负责人目前拿的是工资，没有股份，也没有分红。
而三个小股东的工资只是象征性一个月几百块钱，收入主要还是靠分红。
订单都是来自内部，去年总营收有几百万元，不愁没活干，现在集中折腾房地产去了，建筑公司总员工人数已经超过150人。
实际上，自从三个小股东加入公司后，身家涨了不少。
刚刚成立的星海房地产公司的股份跟他们三个小股东没有关系，他们只是负责施工而已。
目前开发的楼盘名称叫“星海璀璨瓯江庭”，占地面积50亩地，项目容积率：2.5；绿地率：35.01%。
建筑总面积83112.1㎡，地上部分总计5885.0㎡，分别是住宅5560.32㎡、住宅物业用房8.01㎡、配电房290.1㎡、消控中心2.15㎡、门卫9㎡、配套公共化设施155.㎡、开闭所68.19㎡、汇聚机房0.1㎡、共享房105.88㎡，社区礼堂301.22㎡……
也就是说，可以卖的部分就是5.56万平方米住宅面积、几百个地下车和商铺，一共50套房子，共5栋房子，一栋共有18层楼，每层6套房子，两梯六户。
分为四期建设，第一期只卖108套房子，其他房子分三期销售，户型大多是89平方小三居和96平方大三居，少部分125平方四居。
这可是温城第一个框架结构商品房，可不是砖混结构房，成本要高许多，而且还是人车分流。
可以说，这种高层住宅对这个年代来说就是高档小区。
目前定价还没确定，方石要问儿子的意见。
他们买这块地的成本并不高，每亩只要5万元，但现在地价已经飙升许多倍了。
可以说，方柏去年购买的四百亩商业和住宅用地，原价值两千万元，现在已经涨到两个亿了。
让方柏有些疑惑的是，金手指竟然没算上这个财富，也许只有变现的时候才算得上财富。
这50亩地，现在的地价成本就要两千多万元。
除去地价成本，这个小区的平均每平方米造价要五百元以上，这种高层要比砖混结构高出不少，算上地价，每平方米成本已经达到950元。
实际上，除去那些公共场地，加上现价土地成本，住宅部分的每平方成本达到1131元（不分摊到车和商铺）。
如果是之前的每亩5万元的土地成本，住宅部分的每平方成本只有91元。
对一个房地产开发小区来说，能售出80%已经算不错了，剩余的20%房子比较难卖。
也就是说，每平方实际成本要算到113元，毛利空间至少30%，即每平方定价至少1800元才行。
再算上银行利息，还得加不少。
方柏看过造价方案和定价方案，跟父母说道：“均价2200元平方吧，一楼单价1800元左右，最好位置单价2600元左右，不管怎么样说，我们的楼盘定位为高档小区。”
他大概算过一笔账，如果住宅、商铺和地下车全部卖光，的确能有九千万元的毛利空间。
当然，这是最理想的情况，实际上不太可能赚到这么多，除非延期等到房价上涨再销售。
